Расходы при оформлении сделок с недвижимостью

(актуально на 17 октября 2013 г.; Налоговый кодекс Украины, ст. 172, ст. 167)

Осуществляя сделки с недвижимым имуществом, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей*:

1. Плату за совершение нотариальных действий.
2. Государственную пошлину.
3. Сбор на обязательное пенсионное страхование.
4. Налог на доход, полученный от продажи недвижимого имущества.
5. Комиссия банка за операции с денежными средствами.
6. Расходы, связанные с подготовкой к сделке необходимых документов.

Сделки купли-продажи жилых помещений:

К жилым помещениям относятся:

1. Жилой дом, часть жилого дома;
2. Квартира, часть квартиры;
3. Комната.

Оформление сделок купли-продажи жилых помещений, согласно действующему законодательству Украины, связано с такими расходами:

1. Оплата услуг нотариуса (оплачивается продавцом и покупателем недвижимости в равных долях).

2. Государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли продажи (уплачивается продавцом недвижимости).

3. Сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи (уплачивается покупателем недвижимости).

4. Налог на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (уплачивается продавцом недвижимости):

4.1. Продавец — резидент Украины:

4.1.1. Недвижимое имущество находится более 3-х лет в собственности резидента: если осущест-вляется первая в году продажа дома, квартиры или комнаты (включая землю под ними или при-усадебный участок), доход продавца налогом не облагается. При осуществлении второй, третьей и более сделки в течение года, продавец уплачивает налог в размере 5% от стоимости имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества.

4.1.2. Недвижимое имущество находится менее 3-х лет в собственности резидента: продавец уплачивает налог в размере 5% от стоимости имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества. Вышеуказанное условие относительно нахождения недвижимости в собственности резидента менее 3 лет, не распространяется на недвижимость, полученную резидентом в собственность по наследству.

4.2. Продавец — нерезидент Украины:

4.2.1. Недвижимое имущество находится более 3-х лет в собственности нерезидента: если осуществляется первая в году сделка купли-продажи, налог продавцом не уплачивается. При осуществлении второй, третьей и более сделки в течение года, продавец уплачивает налог, который рассчитывается по формуле:

Н = (С — Ч) * 17% + Ч * 15%, где:
Н — налог, уплачиваемый продавцом недвижимости;
С — стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи;
Ч — часть стоимости недвижимого имущества, равная десятикратной минимальной заработной плате, установленной на момент совершения сделки.

4.2.2. Недвижимое имущество находится менее 3-х лет в собственности нерезидента: продавец уплачивает налог, который рассчитывается по вышеприведенной формуле. Вышеуказанное условие относительно нахождения недвижимости в собственности нерезидента менее 3 лет, не распространяется на недвижимость, полученную нерезидентом в собственность по наследству.

5. Оплата независимой экспертной оценки (оплачивается продавцом недвижимости).

6. Комиссия банка за операции с денежными средствами (размер комиссии существенно отличается, в зависимости от конкретного банка, через который будут осуществляться операции с денежными средствами; в данной статье приведены тарифы ОАО «Сбербанк России»в Украине): Если стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, не превышает 150 000 грн, законодательством Украины допускается наличный расчет. Если стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, превышает 150 000 грн, в соответствии с действующим законодательством Украины, оплата недвижимости в обязательном порядке осуществляется безналичным расчетом. При зачислении покупателем наличных денежных средств на банковский счет, со счета покупателя списывается комиссия, в размере 0,5% от зачисляемой суммы, но не более 1 000 грн. За перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца банком списывается комиссия в размере: а) 0,8% , если сумма переводимых денежных средств составляет от 1 000 до 100 000 грн; б) 0,5%, если сумма переводимых денежных средств превышает 100 000 грн.

7. Расходы, связанные с подготовкой к сделке необходимых документов.

Сделки купли-продажи нежилых помещений:

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд. В частности, к нежилым помещениям относятся гостиничные номера, апартаменты, капитальные гаражи.

Оформление сделок купли-продажи нежилых помещений, связано с такими расходами:

1. Оплата услуг нотариуса (оплачивается продавцом и покупателем недвижимости в равных долях).

2. Государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли продажи (уплачивается продавцом недвижимости).

3. Сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи (уплачивается покупателем недвижимости).

4. Налог на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (уплачивается продавцом недвижимости):

4.1. Продавец — резидент Украины уплачивает налог в размере 5% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.

4.2. Продавец — нерезидент Украины уплачивает налог, который рассчитывается по формуле:

Н = (С — Ч) * 17% + Ч * 15%, где:
Н — налог, уплачиваемый продавцом недвижимости;
С — стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи;
Ч — часть стоимости недвижимого имущества, равная десятикратной минимальной заработной плате, установленной на момент совершения сделки.

5. Оплата независимой экспертной оценки.

6. Комиссия банка за операции с денежными средствами (так же, как при продаже жилой недвижимости).

7. Расходы, связанные с подготовкой к сделке необходимых документов.

Сделки купли-продажи земельных участков:

Оформление сделок купли-продажи земельных участков, связано с такими расходами:

1. Оплата услуг нотариуса (оплачивается продавцом и покупателем недвижимости в равных долях).

2. Государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли продажи (уплачивается продавцом недвижимости).

3. Сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи (уплачивается покупателем недвижимости).

4. Налог на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (уплачивается продавцом недвижимости):

4.1. Продавец — резидент Украины:

4.1.1. Земельный участок находится более 3-хлет в собственности резидента: если площадь продаваемого участка не превышает норм безвозмездной приватизации (в черте города под жилое строительство не более 10 соток, в поселке — 15 соток, в селе — 25 соток), доход продавца облагается налогом по нулевой процентной ставке налогообложения,т. е.в этом случае налог не уплачивается. В случае, если площадь продаваемого участка превышает нормы безвозмездной приватизации, продавец уплачивает налог в размере 5% от стоимости участка, указанной в договоре купли-продажи.

4.1.2. Земельный участок находится менее 3-хлет в собственности резидента: продавец уплачивает налог в размере 5% от стоимости участка, указанной в договоре купли-продажи.

4.2. Продавец — нерезидент Украины уплачивает налог, который рассчитывается по вышеприведенной формуле.

5. Оплата независимой экспертной оценки.

6. Комиссия банка за операции с денежными средствами (так же, как при продаже жилой недвижимости).

7. Оплата разработки документации в Земельных ресурсах.

Сделки дарения недвижимого имущества:

Оформление сделок дарения недвижимого имущества, связано с такими расходами:

1. Оплата услуг нотариуса.

2. Государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре дарения.

3. Сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.

4. Налог на дарение недвижимого имущества:

4.1. Даритель и одаряемый — резиденты Украины:

4.1.1. В случае, когда одаряемый приходится дарителю родственником первой степени родства, доход одаряемого облагается налогом по нулевой процентной ставке налогообложения, т. е.в этом случае налог не уплачивается. Родственниками первой степени родства являются родители, родители мужа или жены, муж или жена, дети, дети мужа или жены, а также усыновленные дети.

4.1.2. В случае, когда одаряемый и даритель не являются родственниками первой степени родства или не состоят в родстве вовсе, одаряемый уплачивает налог в размере 5% от стоимости имущества (подарка), указанной в договоре дарения (по оценочной стоимости БТИ) .

4.2. Даритель и одаряемый — нерезиденты Украины. В этом случае одаряемый, независимо от степени родства, уплачивает налог, который рассчитывается по формуле:

Н = (С — Ч) * 17% + Ч * 15%, где:
Н — налог, уплачиваемый одаряемым;
С — стоимость подарка, указанная в договоре дарения;
Ч — часть стоимости подарка, равная десятикратной минимальной заработной плате, установленной на момент совершения сделки.

5. Оплата независимой экспертной оценки.

6. Расходы, связанные с подготовкой к сделке необходимых документов.

Налоги при продаже недвижимости

Поясним: под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения

Порядок взимания налога на продажу недвижимости с 01.01.2011 года регулируется статьями 172 и 167.2 Налогового кодекса Украины.

Размер ставок налога на продажу недвижимости зависит от функциональных особенностей объекта недвижимости, количества продаж за период и срока приобретения права собственности на этот объект владельцем.

Ставки налога при продаже недвижимости

*1. включая участок, на котором размещены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения размещенные на таком участке
   2. доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, размещенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется

** Статья 121. Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам

1. Граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

• а) для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
• б) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара;
• в) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара;
• г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара;
• д) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара;
• е) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.

Для исчисления налога на продажу недвижимости доход определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости недвижимости.

Дополнительные налоги при продаже недвижимости

Кроме уплаты указанного выше налога на продажу недвижимости при оформлении сделок с недвижимостью у нотариусов приходится платить другие виды платежей. Заключая договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей:

• государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий
• сбор на обязательное пенсионное страхование
• нотариальные услуги - платежи за совершение нотариальных действий

Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от 21.01.93г. уплачивается налог - государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.

Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не может быть ниже его балансовой стоимости, указанной в выписке из реестра (выдается в БТИ).

Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения налогов на недвижимость, соглашаются на указание в договорах купли-продажи оценочной, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая совсем не будет соответствовать реально уплаченной продавцам.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости у частного нотариуса уплачивается платеж за совершение нотариальных действий.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В соответствии со статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие категории граждан:

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• граждане, отнесенные к первой и второй категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
• граждане, отнесенные к третей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, обязательного и гарантированного добровольного отселения, при условии, если они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
• граждане, отнесенные к четвертой категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.

Обращаем Ваше внимание, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не оплаты нотариальных услуг. Поэтому, реализовать свое право на льготу Вы сможете только в случае оформления сделки купли-продажи у государственного нотариуса.

Сбор на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Законом Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование" уплачивается покупателем недвижимости в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества.

В случаях приобретения недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.

Эти же правила применяются и при сделках с землей. Необходимо отметить, что налог на доход при продаже земли сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), полученных в процессе распаевки земли, де-юре не уплачивается. Однако эту норму невозможно применить в связи с действием моратория на продажу таких земель.

Кроме обязанности платить налоги при продаже недвижимости, стоит помнить и о правах, которые закон предоставляет ее собственникам.

В частности, человек, приобретающий жилье в кредит и передавший его в ипотеку, имеет право на налоговый кредит (то есть фактически на уменьшение суммы налога) на сумму процентов, уплачиваемых им по кредиту. Так же как и при продаже жилой недвижимости, если площадь покупки превышает 100 квадратных метров, льгота распространяется не на всю сумму.

Продавая свое недвижимое имущество, продавец получает доход в размере стоимости такого имущества. Закономерно возникает вопрос: подлежит ли сумма полученного дохода продавцом-физическим лицом налогообложению?

В соответствии с ранее действовавшим Декретом Кабинета Министров Украины "О подоходном налоге с граждан" от 26.12.92г. если за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий, то полученные продавцами в результате продажи принадлежащей им недвижимости суммы, не включались в совокупный налогооблагаемый доход.

Налоговым агентом при начислении налога на продажу недвижимости, является нотариус:

• удостоверяющий соответствующий договор;
• предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.

Вы также можете самостоятельно уплатить налог на продажу недвижимости, госпошлины и сбора на обязательное пенсионное страхование до нотариального оформления сделки.

Что платит покупатель?

Хотя с 1 января 2011 г. вступил в силу Закон о едином социальном взносе, стоит отметить, что пенсионный сбор никто не отменял. Названный Закон касается только трудовых и предпринимательских доходов, а физические лица, которые приобретают недвижимое имущество, согласно п. 9 ст. 1 ЗУ "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование", являются плательщиками этого сбора. Согласно п. 8 ст. 2 Закона №400/97-ВР, объектом налогообложения при осуществлении операций купли-продажи недвижимости является стоимость имущества, отмеченная в договоре купли-продажи, и покупатель платит сбор в размере 1% от нее.

Стоит отметить, что при передаче имущественных прав на недвижимость не на основании договора купли-продажи (т. е. при наследовании, мене, дарении, ренте) сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не платится. Это необходимо хорошо помнить, поскольку нотариусы любят рассказывать обратное, что продемонстрировал обыкновенный звонок редакции в одну из столичных нотариальных контор. Контроль за уплатой пенсионного сбора также возлагается на нотариуса, который удостоверяет договор купли-продажи недвижимого имущества.

И это еще не все!

Помимо указанных выше налогов и сборов, при купле-продаже недвижимости и авто платится также государственная пошлина за производство нотариальных действий в размере 1% от стоимости сделки. Но нужно понимать, что это стоимость услуг государственного нотариуса. Частный устанавливает цену нотариального удостоверения по договоренности сторон, учитывая, что она не может быть меньше размера государственной пошлины. Минимальная стоимость нотариальных услуг - порядка 2000 грн. Оплачивает их также продавец - по крайней мере, официально.

В каких случаях необходима оценка незавершенного строительста?

Проведение независимой экспертной оценки незавершенного строительста обязательно, если Вам необходимо:

• передать незавершенного строительста в доверительное управление,
• приватизировать незавершенного строительста;
• провести сделку купли-продажи незавершенного строительста; 
• застраховать незавершенного строительста от различных страховых случаев; 
• получить необходимый кредит под залог незавершенного строительста;
• привлечь дополнительные инвестиции; 
• определить налоговую базу для основных средств, при исчислении налога на незавершенного строительста;
• внести в капитал организации долю в виде незавершенного строительста; 
• точно определить сумму ущерба незавершенного строительста от пожара, затопления  и т.д. ;
• произвести раздел имущества;
• составить брачный контракт;
• вступить в наследование имущества (оценка имущества для наследства);
• и урегулировать другие спорные вопросы.

Перечень документов необходимых для оценки зданий:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
2. Документы, подтверждающие права на земельный участок.
3. Разрешительная документация на строительство.
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
6. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
7. Відомості про наявність обтяжень в об'єкта незавершеного будівництва, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, і інших обмежень щодо використання об'єкта.
8. Галузева належність об'єкта;
9. Дата початку будівництва та дата закінчення будівництва;
10. Відомості про конструктивну системі будівлі (споруди);
11. Дозволена річна потужність, що споживається (водо-, електро-, газопостачання тощо);
12. Площа забудови;
13. Ступінь завершеності будівництва в цілому і по окремих конструктивних елементів окремо.